ब्लॅक आणि व्हाईटचा व्यवहार.

तुम्ही समजा घर घेण्याचं ठरविलं व बिल्डरकडे गेलात तर पुण्यातील काही नामी बिल्डर्स सोडले तर बाकी सगळे सर्रासपणे फ्लॅटच्या मुळ किमतीतुन काही रक्कम ब्लॅकमधे मागतात. अशा वेळी ग्राहकाची धांदल उडते. आपण ब्लॅक मधे दिलेल्या पैशाची पावती मिळत नसल्यामूळे दिलेला पैसा पाण्यात जाईल की काय अशी भितीही असतेच. खरंतर आपण ब्लॅकचा पैसा देऊच नये पण पर्यायच नसल्यास आपला नाईलाज होतो.नाईलाजाने आपण अशा व्यवहारासाठी तयार होतो. हा काळा व्यवहार का बरं करावा लागतो? तर चला ब्लॅकचा व्यवहार समजुन घेऊ या.

समजा तुम्ही ६०० चौ. फुटाचं घर घेताय व रेट आहे ३००० प्रती चौ. फुट. या किमती प्रमाणे घराची किंमत होईल १८,००,०००/- रुपये व ईतर सगळे खर्च धरुन १९,५०,०००/- पर्यंत एकुन किंमत होते असे गृहीत धरु या. आता तुम्ही हि सगळी रक्कम म्हणजेच १९.५० लाख बिल्डरला दिलात तर त्याला या रकमेवर ३०% आयकर बसतो (खर्च व स्लॅबची अट अर्थातच लागु होईल) या १९.५० लाखात बिल्डरचा निव्वड नफा ३०% आहे असे गृहित धरल्यास ती रक्कम होते ५,८५,०००/-. या निव्वड नफ्यावर ३०% कर म्हणजेच रु. १,७५,०००/- सरकारला भरणा करावा लागतो.

हा कर वाचविण्यासाठि बिल्डर नामी यूक्ती लढवितात. तुमच्या घराची किंमत ठरली आहे १९.५० लाख त्यातील १२,००,०००/- रुपयाचा व्यवहार व्हाईटमधे करायचा. म्हणजे खरेदी खतामधे घराची किंमत दाखविली जात १२ लाख. वरचे ७,५०,०००/- च्या व्यवहार ब्लॅकमधे (रोख) होतो. घराची नोंदणी १२ लाखात झाल्यामुळे त्याच्या ३०% नफा म्हणजे ३,६०,०००/-. या नफ्यावर ३०% कर म्हणजे रु. १,०८,०००/- भरला जातो.

अशा प्रकारे एक फ्लॅटच्या मागे बिल्डर रु. ६७,५००/- निव्वड कराचे वाचवितो. समजा ३० फ्लॅटचा (मुद्दाम लहान प्रोजेक्ट धरतोय) प्रोजेक्ट आहे. एक फ्लॅटच्या मागे ६५,७०० x ३० = २०,२५,०००/- रुपये करचोरी केली जाते. ब्लॅकमधे दिलेल्या रकमेचा हिशेब कागदोपत्री ठेवला जात नाही. तुम्हाला त्याची पावती मिळत नाही. मग अशावेळी तुम्ही तुमची स्वत:ची एक डायरी ठेवा. त्यावर दिलेल्या काळ्यापैशाची रकम लिहुन बिल्डरची सही घ्या. तुम्ही काळापैसा एक रकमी चुकता केला असला तरी आपल्या डायरीत नोंद करुन सही घ्यावी. म्हणजे पुढे वादावादीची वेळ येणार नाही.

खरेदी खतात दाखविलेल्या कमी किमतीमुळे घर विकताना अडचण येते का?

नाही... मुळीच नाही.

काही ग्राहकाना असा प्रश्न पडतो की मी आज जो फ्लॅट विकत घेत आहे त्याचा बाजारभाव १९.५० लाख होता, पण खरेदी खतात तर १२ लाखच दाखविला आहे. मग उदया मला हा फ्लॅट विकायचा झाल्यास लोकं १२ लाख बघुन फार फार तर १५ लाखात मागतील अशी भिती असते. पण ते तसं नसतं, तुमची खरेदी किंमत काहिही असु दया. जेंव्हा केंव्हा तुम्ही हा फ्लॅट विकायला काढणार तेंव्हा त्या भागात जो काही बाजारभाव असेल तोच भाव तुमच्या घराला मिळेल. तुमच्या खरेदी खतात असलेली किंमत मुळीच ग्राह्य धरल्या जात नाही. विकते वेळी बाजारभावानीच विकल्या जाईल.

घरावरील वॅट व सेवाकर

घर घेताना बिल्डरकडुन जो रेट सांगितला जातो तो इतर कुठलाही खर्च न धरता निव्वड रेट असतो. समजा तुम्ही एखाद्या बिल्डरकडे गेलात अन त्यानी तुम्हाला ५६० चौ. फु. चा फ्लॅट दाखविला. प्रती चौ.फु. किमंत समजा ३०००/- रुपये सांगितली तर ५६० x ३००० = १६,८०,०००/- ही जी किंमत येते ही सर्व कर वगळता काढलेली किंमत आहे. किंवा याला मुळ किंमत म्हणतात. या मुळ किमतीत आत्ता पर्यंत ३ खर्च जोडाले जात. पण आता यात आजुन दोन (म्हणजेच एकुन ५ किमती जोडल्या जातात. ते एकुन पाच खर्च खालील प्रमाणे आहेत.

1. घराची नोंदणी (स्टॅंप ड्युटी व रजिस्ट्र्रेशन)
2. मीटर जोडणी
3. सोसायटी नोंदणी खर्च
4. सेवा कर (सर्विस टॅक्स)
5. मुल्यवर्धित कर (वॅट)

घराची नोंदणी व स्टॅम्प ड्युटी कशी आकारली जाते यावर मागे लेख लिहला आहे. आता आपण उरलेल्या ईतर खर्चांबद्दल बघुया.

१)  मीटर जोडणीचा खर्च: मिटर जोडणीचा खर्च १८,०००/- ते २०,०००/- हजाराच्या घरातच जातो. पण बांधकाम व्यवसायिकांकडुन मिटर जोडणीसाठी सर्रासपणे ५० ते ६० हजार रुपये घेतले जातात. ही तर ग्राहकाची शुद्ध फसवणुक आहे. या खर्चाबाबत ग्राहक बिल्डरकडे मिटरजोडणीच्या मुळ पावत्याची मागणी करुन अधिकची होणारी लुट थांबवु शकतो.

२)  सोसायटी: नोंदणीच्या नावाखाली प्रत्येक बिल्डरच वेगवेगळी रक्कम आकारतो. या खर्चाच्या मुळ पावत्या मागुण हा खर्च वाचवता येतो.

३)  सेवा कर: २.५७५% (१ जुलै २०१० नंतर दिलेल्या रकमेवर) आकारला जातो. हि रक्कम दयावीच लागते. कारण तुमच्याकडुन वसुल केलेला सेवा कर केंद्र सरकारला भरल्या जातो. सेवाकर भरल्याची बिल्डरकडुन पावती घ्यावी. कारण हा करं गोळा करुन बिल्डर एकत्रीतपणे तो सरकारला भरतो. त्यामुळे टी.डी.एस. सारखा या कराचा तुमच्या खात्यावर परिणाम दिसत नाही.

४)  वॅट: १% नोंदणी रक्कमेवर (Agreement Value) लावल्या जातो. पण आजच्या घडिला कुठल्याही बिल्डरला वॅटची रक्कम घेण्याचा अधिकार नाही. कारण बिल्डर असोसिएशननी वॅटच्या विरोधात कोर्टात केस दाखल केली आहे. जोवर या केसचा निकाल येत नाही तोवर तुमच्याकडुन कर घेण्याचा बिल्डरला कुठलाही अधिकार नाही. तरी बिल्डरमात्र वॅटची मागणी करतात. कारण उदया जर केसचा निकला यांच्या विरोधात लागला तर ज्या तारखेला वॅटचा सर्कुलर निघाला होता त्या तारखेपासुन झालेल्या सर्व विक्रीच्या व्यवहारावर कर बसेल. हा कर स्वत:च्या खिशातुन भरण्याची वेळ येऊ नये म्हणुन बेकायदेशीरपणे तुमच्याकडुन वॅट घेतला जात आहे. त्यामुळे तुम्ही जर घर घेत असाल व बिल्डर वॅटची मागणी करत असेल तर बेधडकपणे विरोध करा. त्याला वॅटची रक्कम मागण्याचा अधिकारच नाही. आजच्या तारखेला बिल्डरकडुन मागितल्या जाणारा वॅट नकारण्याचा ग्राहकाला पुर्ण अधिकार आहे.

साधारणता घराची किंमत किती येते ते बघुया.

 

फ्लॅट घेत असाल तर खालील प्रमाणे एकुण किंमत काढावी.

बिल्ट अप एरिया ५६० चौ. फु. व रेट ३०००/- प्रती फुट

५६० x  ३०००    = १६,८०,०००/-

मिटर                   =    ६०,०००/-

सोसायटी             =    १०,०००/-

------------------------------------------

निव्वड किंमत       १६,८०,०००/- (काही रक्कम ब्लॅक मधे घेऊन नोंदणीची रक्कम १० ते १४ लाख वगैरे दाखविली जाते)

सेवाकर @ २.५७५%    ४३,२६०/-         (१ जुलै नंतर आलेल्या रकमेवर)

वॅट @ १%                   १६,८००/-          (on Agreement Value)    

 ----------------------------------------

एकुन किंमत  रु.   १८,१०,०६०/-

म्हणजेच चौ.फु. प्रमाणे जी रक्कम निघते त्याच्यात किमान सव्वा ते दिड लाखाची भर पडते.

घर ग्रामपंचायत हद्दीतलं....... होशीयार

नुकतच दिलीप बंड नावाच्या अधिका-याने बांधकाम व्यवसायीकाना वेसन घालण्यासाठी ग्रामपंचायतीच्या परवानगीने बांधण्यात आलेल्या घराच्या नोंदणीवर बंदी आणली आहे. हि बंदी उठावी म्हणुन ग्रामपंचायत भागात बांधकाम करणारे सगळे बांधकाम व्यवसायीक एकत्र येऊन त्यावर तोडगा काढण्यासाठी एकत्रील लढा उभारला आहे. आजच्या घडीला घर घेणा-याची मात्र धांदल उडाली आहे. घर घेताना आपल्याला बरीच माहीती नसते किंवा जी असते ती कामाची नसते. तर आता आपण घर घेताना काय काय माहीती घ्यावी, बिल्डरला काय काय विचारवं, ग्रामपंचायत अन कलेक्टर परवानगी काय असते ते सगळं बघु या.

NA: (Non Agreecultural)

ब-याच लोकाना NA एवढच काय ते घर घेण्या संबंधित ऐकिव माहित असतं. घर घ्यायचं म्हणजे जागा NA असावी. बरीच लोकं तर बिल्डरकेड जाऊन तुमचा प्रोजेक्ट एन ए. आहे का? असं विचारतात. मुळात प्रोजेक्ट हा एन. ए. नसतोच, एन. ए. असते ती जागा. रेसिडेन्शीअल झोन डिक्लीअर झाला असल्यास त्या झोन मधील सगळी जागा एन. ए. असते. किंवा एखादा एग्रिकल्चरल झोन मधिल मोठा भुखंड जिल्हा अधिका-याच्या परवानगिने एन. ए. करुन घेता येतो. याचा अर्थ एन. ए. जागेवर बांधलेली इमारत निर्दोष असतेच असं नाही. जागा जरी एन. ए. असली तरी बांधकामासाठी वेगळी परवानगी घ्यावी लागते त्या परवानगीला प्लॅन संक्शन्ड किंवा सॅंक्शन्ड प्लॅन असे म्हणतात. बिल्डर त्या ठरावीक जागेवर कशी ईमारत बांधणार आहे याचं डिजाईन आर्किटेक्ट कडून तयार करुन घ्यावा लागतो. मग ही डिजाईन कलेक्टर कडून सॅंक्शन करुन घ्यावी लागते किंवा ग्राम पंचायत हद्दीत असल्याच ग्रामपंचायतीतून सॅंक्शन करुन घ्यावी लागते. यालाचा बांधकामाचा परवाना म्हनतात. या परवानगीवर सगळी दामोदार असते. NA जागेवर बांधलेलं घर म्हणजे कुठलीच अडचण येणार नाही असा साधारण समज आहे पण ते खरं नाही. त्या जागेवर बांधण्यात आलेल्या ईमारतीचा प्लॅन कुठून व कसा सॅंक्शन करवून घेतला याला फार महत्व आहे. एन. ए. जागेवर सुद्धा अनधिकृत बांधकाम होऊ शकतं. एखादी जागा ग्रामपंचायत हद्दीत आहे, ती NA आहे अशा वेळी बिल्डरला तिथे इमारत बांधण्यासाठी जी परवानगी घ्यावी लागते त्याचे दोन पर्याय उपलब्ध असतात.

१) GP Sanction (Gram Panchayat Sanction)

२) TP Sanction (Township Planning Sanction)

१) GP Sanction: ग्राम पंचायत अधिका-याकडुन प्लॅन सॅंक्शन करुन घेणे. जिल्हाधिका-यांच्या म्हणण्या प्रमाणे, बिल्डरला बांधकामाचा परवाना देण्याचा अधिकार कुठल्याच ग्रामपंचायतीला नाही. तरी सुद्धा सर्रास पणे ग्राम पंचायतीतून परवानगि घेऊन घरं बांधण्यात येत आहेत. पण याच्या अगदी उलट ग्रामपंचायतीचे अधिकारी म्हणतात की त्याना बांधकामाची परवानगि देण्याचा अधिकार आहे. आज पर्यंत पुणे व परीसरातील ग्रामपंचायत हद्दीतील सर्व बांधकामं (टी.पी. सोडून) ग्रामपंचायतीच्या परवानगीनेच बांधण्यात आलेली आहेत. पण अचानक नवीन माहिती पुढे आली की ग्रामपंचायतीना परवानगी देण्याचा अधिकारच नाही. हा वाद जेंव्हा सुटेल तेंव्हा सुटेल. पण ग्राम पंचाय सॅंक्शन म्हणजे प्लॅन ईथून सॅंक्शन करुन घेणे होय. या परवानगीचा मुख्य फायदा हा कीज तुमच्या मुखंडावर त्याच्या तीन पट बांधकाम करता येतो. ग्राम पंचायत हद्दीत लोकांची डेन्सीटी कमी असल्यामूळे अशी परवानगी मिळते.

२) TP Sanction:- ही परवानगी कलेक्टर कडुन घेण्यात येते. कलेक्टर व त्याची टीम तुमचा प्लॅन सॅंक्शन करण्या आधी नगर विकास आराखड्याच्या कसोट्या लावून तुमच्या प्लॅनची तपासणी करतात. टाऊनशीप प्लॅनिंग सॅंक्शन मिळविण्यासाठी बरीच कसरत करावी लागते. त्या नंतरही बांधकामास मिळाली परवानगी तुमच्या उपलब्ध भूखंडाच्या ८०% पेक्षा कमीच असते. त्यामूळे टी.पी. प्रोजेक्ट बांधणे म्हणजे खर्चाचं अन किचकट काम आहे. टी.पी. प्रोजेक्टचे दोन बाजू आहेत. एक तर तुमचा प्रोजेक्ट हा योग्यारित्या बांधलेला असतो. दोन ईमारती मधील सोडलेलं अंतर, पार्किंगची जागा व ईतर सर्व गोष्टी व्यवस्थीतपणे सोडलेल्या असतात. पण या सर्व सोयी देताना बिल्डरला एकून बांधकामासाठी मिळालेली जागा कमी होते. त्यामूळे टी.पी. प्रोजेक्ट मधील घराची किंमत जास्त असते.

टी.पी. व जी.पी. घेण्याचं स्वातंत्र्य.

तुमचा भूखंड ग्राम पंचायत हद्दीत असल्यास टी.पी. व जी.पी. दोन्ही पर्याय उपलब्ध असतात. पण हाच भूखंड महानगर पालिकेच्या हद्दीत असल्यास मात्र बिल्डरला फक्त दुसराच पर्याय उपलब्ध असतो. त्याला कंपल्सरी T. P. Sanction चं घ्यावं लागतं.

प्रोजेक्ट टी.पी. असल्यास कुठलिही बॅंक लोन देते हा टी.पी. चा सगळ्यात मोठा फायदा. मग तो महानगर पालिकेच्या हद्दीत असो वा ग्रामपंचायत. याच्या अगदी उलट प्रोजेक्ट जी.पी. असल्यास कुठलिही बॅंक लोन देत नाही. मग प्रश्न असा आहे की बिल्डर जी.पी. प्रोजेक्ट बांधतातच का? याची दोन कारणं आहेत

अ) जास्त नफा कमविणे

ब) खरेदीदाराला स्वस्तात घर उपलब्ध करुन देणे.

समजा बिल्डरचा प्लॉट हा ग्रामपंचायत हद्दीत असेल तर तो वरील दोन पैकी (जीपी/टीपी) कुठलीही एक परवानगी घेण्यास मोकळा असतो. अशावेळी बिल्डर टीपी पेक्षा जीपी परवानगी घेऊन घर बांधणे पसंद करतो. जीपी मुळे तर घर घेणा-याला लोन मिळत नाही, त्यामुळे घेणा-यांची संख्या कमी. तरी जीपी का?

समजा बिल्डरकडे ग्रामपंचायत हद्दित १० गुंठे जमिन आहे. आजच्या गुंठेवारी प्रमाणे धरायचं म्हटल्यास एक गुंठा म्हणजे १००० चौ. फुट. त्याप्रमाने बिल्डरकडे १०,००० चौ. फुट जमिन आहे. टी. पी. परवानगी घेतल्यास या भुखंडावर जास्तीत जास्त ८००० चौ. फुट बांधकाम करता येते. पण समजा बिल्डरनी जी.पी. परवानगी घेतली, तर याचं भुखंडावर तब्बल तिन पट जास्त म्हणजे २३,००० चौ. फुट बांधकाम करण्याची परवानगी मिळते. म्हणुन बिल्डरचा भुखंड ग्रामपंचायत हद्दीत असल्यास तो टी.पी. च्या भानगडीत न पडता थेट जी.पी. परवानगी घेऊन ईमारत बांधतो. त्यामुळे टी.पी. च्या तुलनेत अधिक फ्लॅट बांधले जातात व स्वस्तात विकता येतात. हा फरक साधारण ७०० ते ९०० रुपये प्रती चौ. फुट इतका मोठा असतो. म्हणुन ५६० चौ. फुटाला फ्लॅट घ्यायचा म्हटल्यास जी.पी. पेक्षा टी.पी. चा फ्लॅट साधारण ५ लाखानी महाग पडतो.

टी. पी. ला ईतक्या कमी बांधकामाची परवानगी का?

कारण त्याच्या नावतच दडलं आहे. Township planning, शहरी भागात राहणा-या लोकांची घनता ग्रामपंचायत भागापेक्षा अधिक असते. त्यामुळे शहराचं नियोजन बिघडु नये, इतर सोयी व सुविधा पुरविताना महानगर पालिकेची अडचण होऊ नये. रस्त्याच्या मध्यभागापासुन दोन्ही कडे किमान ४५ फुट जागा सोडलेली असावी. दोन ईमारतीमधे पुरेसं अंतर असावं. वारा खेळता असावा अशा नाना अटी घातल्या जातात. आज परवानगी देताना उद्याचं चित्र डोळ्य़ासमोर ठेऊन अटी लादल्या जातात. त्यामुळे शहर नियोजनचा डोलारा सांभाळायला जरा सोपं जातं.

अगदी याच्या उलट ग्रामपंचायत भागात लोकांची घनता कमी असल्यामुळे ह्या सगळ्या गोष्टी गरजेच्या नाही. म्हणुन टी.पी. च्या तुलनेत तिप्पट बांधकाम करता येत असे. याच गोष्टीचा गैरफायदा उचलत पुणे व परिसरातील ग्रामपंचायत भागातील बांधकाम व्यवसायीकानी तडाखेबंद बांधकाम सुरु केले. सगळे प्रोजेक्ट फक्ट ग्रामपंचायत हद्दीत येण्याचा फायदा उचलीत जी.पी. परवानगीने बांधल्या जाऊ लागले. जिकडे तिकडे सिमेंटचं नवं रान उभं राहु लागलं. कित्येक बिल्डर्सनी तर जी.पी. जे नियमही धाब्यावर बसवुन ईमारती बांधल्या. या ईमारती नावाच्या ईमारती असुन नविन पद्धतीच्या चाळी होत्या. हा सगळा भाग जरी आज ग्रामपंचायतीत मोडत असला तरी लवकरच महानगरपालिकेचा सिमाविस्तार होणार, हे सगळ महानगरपालिकेत सामाविष्ट होणार व या बेशिस्त बांधकामाचा ताण पुढच्या १० वर्षात महानगर नियोजनावर पडनार. आजचा माणिकबाग सुद्धा आधि ग्रामपंचायत मधुनच उभा झाला. नंतर त्याला महानगर पालिकेत सामाविष्ट करण्यात आलं. जुन्या ईमारतीनी त्या भागात शहर नियोजनाचे तिन तेरा वाजवुन ठेवले आहे. धनकवडीचीही हिच अवस्था आहे. हे सगळं या वेळी मात्र प्रचंड मोठ्या प्रमाणात होत आहे. त्यावर आडा घालण्यासाठी दिलीप बंड यानी जी.पी. परवानगी तर बंद केलीच पण अशा जी.पी. परवानगीने बांधण्यात आलेल्या सगळ्या ईमारतीचे खरेदी विक्रीचे व्यवहार होल्ड वर ठेवले आहेत.

आजच्या तारखेला जी.पी. सॅंक्शननी बांधलेल्या कुठल्याच ईमारतीमधे घर घेता येत नाही. तरी सुद्धा ती ईमारत शेवटी सरकारच्याच परवानगीने बांधली असल्यामुळे घराच्या खरेदीची नोंदणी आज न उदया चालु होईल. पण बहुतेक यापुढे पुणे व परिसरातील सगळ्या ग्रामपंचायत हिद्दीला टी.पी. परवानगी अनिवार्य करण्यात येण्याचे संकेत आहेत. म्हणुन ज्याना ग्रामपंचायत हद्दीत घर घ्यायचे आहे त्यानी आज टोकन रक्कम देऊन घर बुक करुन ठेवल्यास त्यांना अगदी स्वत:त घर मिळेत. पण ईथे एक धोका आहे. समजा उदया सरकारनी हि नोंदणीवरील बंदी उठविलीच नाही तर मात्र पैसे बुडणार. म्हणुन ग्रामपंचायत हद्दीत घर घेत असल्यास थोडी खबरदारी घ्या.